Die Mietkaution stellt für den Vermieter eine Sicherheit dar, falls der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Als Pflichten aus dem Mietvertrag gelten alle Forderungen des Vermieters, insbesondere Mieten, Nebenkosten und Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Bestehen bei Auszug des Mieters Zahlungsrückstände, darf der Vermieter diese von der Kaution einbehalten. Die Mietkaution ist im § 551 BGB geregelt. Sie darf drei Netto-Kaltmieten nicht überschreiten.

Die Kaution wird i.d.R. als Barkaution vereinbart. Dies ist die bequemste und auch die am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit. Das Geld muss der Vermieter auf einem verzinsten Konto anlegen, und getrennt von seinem übrigen Vermögen verwalten. Die Barkaution hat jedoch gravierende Nachteile – und das sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.

Die Mietkaution wird i.d.R. über drei Monats-Kaltmieten vereinbart, und bedeutet für viele Mieter daher eine größere Investition. Geld dass eigentlich dringender für die Umzugskosten, oder eine neue Möblierung benötigt wird. Da der Mieter die Kaution der alten Wohnung erst später zurückerhält, muss er hier erstmal in Vorlage treten, und die Kaution möglicherweise über den Dispokredit finanzieren. Für den Vermieter bedeutet die Kaution in erster Linie einen erheblichen zeitlichen Aufwand. Die Mietkaution muss auf einem so genannten Treuhandkonto, also getrennt vom übrigen Vermögen verwaltet werden.

Eine Alternative zur herkömmlichen Mietkaution bietet die Mietbürgschaft. Anstelle von Bargeld übergibt der Mieter dem Vermieter die Bürgschaftsurkunde einer Versicherung als Mietsicherheit. Die Mietkautionsbürgschaft wird in Höhe der Barkaution vereinbart. Der vermieter erhält bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme die Zahlung für Schäden, die aus dem Mietverhältnis entstehen.

Die Vorteile liegen auf der Hand. Der Mieter muss nun keine Barkaution mehr entrichten, und hat die Kaution demnach zur freien Verfügung. Anstelle der Barkaution zahlt der Mieter an die Versicherung eine günstige Jahresprämie. Hat der Mieter bereits eine Barkaution entrichtet, kann er diese über die Bürgschaft wieder zurückholen. Bei Übergabe der Bürgschaftsurkunde wird der Vermieter die Mietkaution Rückzahlung vornehmen.

Auch für den Vermieter bringt die Kautionsbürgschaft Vorteile. Die aufwendige Verwaltung entfällt künftig. Zudem wird die Auswahl des Mieters leichter, da die Mietkaution nun kein Hinderungsgrund für einen Mietvertrag mehr darstellt.