Eine solche Bescheinigung ist stets notwendig, wenn Wohneigentum entstehen und zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden soll. In einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) wird ebensolches Wohneigentum räumlich genauer beschrieben. Laut Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) muss diese Eigentumswohnung (Sondereigentum) oder gegebenenfalls ein Teileigentum (Gewerbe) stets im baulichen Sinne von den anderen vorhandenen Wohnungen, sowie Räumen abgeschlossen, also bautechnisch voneinander getrennt und in den zugrunde liegenden Plänen durch Nummern gekennzeichnet sein. Genaue Richtlinien dafür werden im § 7 Abs.4 Nr. 2 des WEG definiert. Jede einzelne Wohnung wird dabei als eine eigenständige, abgeschlossene Einheit betrachtet.

Teileigentum/Sondereigentum

Unter Teileigentum ist im Wohnungseigentumsrecht das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum definiert.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat nur eine Gültigkeit für Wohnräume oder andere Räumlichkeiten wie Teileigentum, welche ausschließlich für eine Hausführung notwendig sind. Anders gesagt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient zur Eingrenzung von Eigentumsverhältnissen. Eine Einheit wird immer durch Wände, Decken, Fußböden, aber auch Fenster und Türen begrenzt.

In den Unterlagen zur Erlangung der Abgeschlossenheitsbescheinigung muss nachfolgendes ausgewiesen werden:

-betreffende Eigentumswohnung
-Vorhandensein von mindestens einem WC und Bad
-Vorhandensein von mindestens einer Küche oder Küchenzeile
-Abschließbarkeit der Wohnung
-Abtrennung von anderem Wohneigentum/Teileigentum
-Vorhandensein eines separaten Zugangs ins Freie oder Treppenhaus
-abschließbare Zugang

Daneben sollte bei einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ebenfalls ein Keller bzw. Abteil, ein Teil des Dachbodens, sowie eine Garage oder ein Stellplatz Berücksichtigung finden. Dieses sogenannte Sondereigentum gehört zwar nicht unmittelbar zur Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken, sollte aber dennoch mit eingebunden werden. Hierbei ist dann eine genaue Zuordnung zur jeweiligen Wohnung notwendig. Dies kann mithilfe von Nummerierung erfolgen.

Neben einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist auch ein Aufteilungsplan Grundlage für die Aufteilung von Wohneigentum / Teileigentum in Gebäuden. Erst durch Aufteilung können dann schließlich für jede einzelne Wohnung auch eigene Grundbuchblätter angelegt werden. Dann kann erst von einer offiziellen Umwandlung in Wohneigentum gesprochen werden.

Die AB (Abgeschlossenheitsbescheinigung) und auch der Aufteilungsplan sind also bereits bei Planung im Neubau befindlicher Eigentumswohnungen und ebenso bei Bestandsimmobilien wie Mietshäusern unabdingbar, wenn diese in separate zum Kauf angebotene Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Erst ein Eintrag der einzelnen Wohnungen im Grundbuch als eigenes Grundbuchblatt als separate Einheit ist Voraussetzung für den einzelnen Verkauf eben dieser.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Antragstellung für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung hat bei der Bauaufsichtsbehörde durch den jeweiligen Eigentümer des Objektes erfolgen. Die Kosten trägt der Eigentümer. Mitunter können auch mehrere Personen, Firmen oder Vereine als Eigentümer gelten. Der Antrag kann ganz formlos sein. Er muss folgendes beinhalten:

-Lageplan und Grundriss des entsprechenden Gebäudes
-bei mehreren Eigentümern oder Firma als Eigentümer ggf. eine Kopie des Gesellschaftervertrages
-gegebenenfalls eine Handlungsvollmacht
-entsprechenden Auszug aus dem Handels- oder Vereinsregisters
-aktuelle Grundbuchauszug
-Aufteilungsplan der Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten

Die Prüfung und Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt dann durch die Baubehörde auf der Grundlage der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des WEG vom 19. März 1974, erschienen im Bundesanzeiger Nr. 58 am 23. März 1974.

Abgeschlossenheitsbescheingungen und Statistiken

Die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen werden häufig für die Statistik genutzt. Sie dienen als Indikator bei Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Dabei kann schließlich ein zeitlicher Verlauf von Wohnungsprivatisierungen oder Gentrifizierung beobachtet werden. Allerdings muss eine erteilte AB nicht immer zu einer Umwandlung in Wohneigentum und damit zwangsläufig zu einem Verlust von Mietwohnraum führen. Mitunter werden diese Bescheinigungen von den Gebäudeeigentümern beantragt, aber es erfolgt keine Eintragung über eine Aufteilung im jeweiligen Grundbuch. Es kommt dann auch nicht zum Kaufangebot. In der Regel können reale Umwandlungen in Wohnungseigentum in den Statistiken der örtlichen Gutachterausschüsse ersehen werden.

Wenn Sie konkrete Fragen zur der Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin/Potsdam haben sollten, dann wenden Sie sich an uns.
Allgemeine Informationen zu dem Thema Abgeschlosssenheitsbescheinigung finden auch auf der Webseite www.abgeschlossenheitsbescheinigung.de