Einen „Energieausweis nur 9,90 Euro“….. Kann es den geben ?!

So oder ähnlich bewerben derzeit einzelne Firmen die Erstellung von Energieausweisen für Gebäude. Die Eigentümer müssen lediglich einen Internet-Fragebogen über den Energieverbrauch der letzen drei Jahre ausfüllen und wenig später liegt der fertige „Energieausweis“ in ihrem Briefkasten. Kein Vor-Ort-Termin, kein großer Aufwand – allerdings oftmals auch kein gültiger Energieausweis.

Der Energieausweis zum Dumpingpreis erweist sich oft als eine Mogelpackung. Wer hier geizt, kann eine böse Überraschung erleben. Die Vorlage eines nicht vollständigen Ausweises kann mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. „Es werden Energieausweise angeboten, die nicht den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) entsprechen und deshalb ungültig sind. Der Eigentümer sollte die Qualität und die Gültigkeit des angebotenen Energieausweises vor der Beauftragung prüfen. Die dena empfiehlt den bedarfsorientierten Energieausweis„, betont dena-Geschäftsführer Stephan Kohler.

Die folgenden Kriterien helfen Angebote richtig zu beurteilen:

– Dem Energieausweis müssen individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden – egal, ob er auf gemessenen Verbrauchswerten oder dem rechnerischen Energiebedarf beruht. Dazu sollte der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und die Qualität von Wänden und Fenstern vor Ort prüfen. Fehlen diese Sanierungstipps, ist der Energieausweis ungültig. Eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller zum Ausschluss der Empfehlungen ist nicht zulässig.

– Die Gebäudemaße und der Energieverbrauch dürfen vom Eigentümer zwar selbst erhoben und an den Energieausweisaussteller übermittelt werden. Allerdings ist der Aussteller gesetzlich verpflichtet zu überprüfen, ob diese Angaben plausibel sind. Bei der Übermittlung der Daten über ein Internetformular kann diese Prüfung ohne Rücksprache kaum gewährleistet werden. Die Gefahr, dass fehlerhafte Daten zu Grunde gelegt werden, ist in diesem Fall sehr hoch. Der Energiesausweisaussteller sollte den Eigentümer zumindest telefonisch kontaktieren und sich der Richtigkeit der Daten versichern.

Daher empfiehlt grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller vor der Erstellung des Energieausweises. Auf diese Weise können die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präzise ermittelt werden. Je ausführlicher die Sanierungstipps und gründlicher die Datenerfassung, desto besser die Qualität und die Aussagekraft des Energieausweises.

Ab dem 1. Juli 2008 wird die Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf und Neuvermietung schrittweise für verschiedene Gebäudetypen verbindlich eingeführt.

Quelle :

dena

durch Hinweis von www.energieausweis-energiepass-beratung.de

Hiermit führen wir unsere kleine Reihe zum Thema „Recht“ etwas weiter.

Im vorliegenden Urteile hatte ein Käufer auf Schadensersatz geklagt, da dieser eine noch nicht fertig gestellte Wohnung mit der Größe von ca. 62 qm erworben hatte. Die Wohnung wurde noch durch den Verkäfer saniert, was im Kaufvertrag auch festgehalten war. weiter…

Notwendige Modernisierungen / Reparaturen müssen die Mieter von Wohnungen akzeptieren, auch wenn für den Mieter Beeinträchtigungen durch diese Arbeiten entstehen.

Der Vermieter hat den Mieter rechtzeitig von solchen Arbeiten in Kenntnis zu setzen und der Mieter muss daraufhin diese Arbeiten auch dulden.

In vorliegen Fall hat ein Vermieter die Idee gehabt, einen zweiten Balkon anzubauen.

Die Idee fand der Mieter nicht sehr sinnig und führte folgendes an :

– zum Wäschetrocknen, zum Sitzen im Freien usw. reiche der vorhandene Balkon völlig aus

– die weitere Tür, die zusätzlich eingebaut werden müsste, „verbaue“ eine wichtige Stellwand im Schlafzimmer

Das LG Berlin, Aktenzeichen 63 S 77/05 hat im vorliegenden Fall dann entschieden, dass ein weiterer Balkon keine Qualitätssteigerung einer Wohnung / Immobilie bedeutet.

Ein solcher Balkon sei keine Modernisierungsmassnahme, weil das keine Verbesserung der Wohnqualität bedeutet. Im Gegenteil, es bedeute einen Qualitätsverlust, da der Mieter eine Stellwand nicht mehr nutzen könne.

P.S. dies stellt keine Rechtsberatung da. Sollten Sie diese wünschen, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt

Quelle : LG Berlin

In Volksmund geht folgende Aussage um :

„ Ist die Miete zu hoch, kann der Mieter etwas von der der zuviel gezahlten Miete zurückfordern“

Das stimmt aber nicht immer, wie das BGH in zwei Fällen entschieden hat.

Diese beiden Urteile beziehen sich auf Neuvermietungen und gelten somit nicht für „Altverträge“.

Der Vermieter verlangt zb. acht Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, der entsprechende Mietspiegel legt aber z.b sechs Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Obergrenze fest.

Einige Mieter glauben dann, sie können das „zu viel gezahlte Geld“ vom Vermieter wieder einfordern.

Dazu möchten wir auf die beiden Urteile des BGH´s (AZ.: VIII ZR 190/03 und AZ.: VIII ZR 44/04) verweisen. weiter…

Ein Architekt / Architekturbüro kann zum Schadensersatz gegenüber dem Bauherren verpflichtet werden, wenn die vereinbarten Baukosten erheblich überschritten hat.
Das hat das OLG Köln mit dem Urteil Az.: 19 U 128/06 entschieden.

Die klagenden Bauherren hatten den Architekt mit der kompletten Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Zum Gegenstand dieses Architektenauftrages gehörte auch die Kostenaufstellung des Bauvorhabens, die der Architekt dann auch als Grundlage für den Architektenauftrag mit Pauschalhonorar nahm.

Die vereinbarte Bausumme wurde jedoch um mehr als ein Drittel der ermittelten Kosten überschritten.

Der Architekt wurde zu Schadensersatz verurteilt. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der der Höhe der Überschreitung der vorher festgesetzten Summe. D.h. konkret, der Architekt muss zu 100 % der Mehrkosten übernehmen die er durch seinen Fehler verursacht hat.

durch Hinweis www.architekt4you.de

In unseren kleinen Reihe Urteile zu Wohnflächen, wollen wir heute wieder ein Urteil aufgreifen.

Hier finden Sie unsere bisherigen Artikel zu diesem Thema:

BGH Urteil zur Abweichungstoleranz bei der Wohnfläche

Große Abweichung in der Wohnfläche bedeutet nicht immer einen Minderungsgrund !

Sollte eine Wohnung 10 % kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, so handelt es sich nach Auffassung des BGH um einen Mietmangel und der Mieter darf daraufhin seine Miete mindern. weiter…

In unsere Rubrik „Recht“ wollen wir das Thema des Artikels vom 5.07.2007 aufnehmen und Ihnen wieder ein interessantes Urteil näher vorstellen.

In vorliegenden Fall war die die Fläche der Dachterrasse als zu großzügig berechnet.

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages von beiden Mietparteien übereinstimmend festgelegt, dass die Fläche der Dachterrasse nicht näher bestimmt wird und nicht zu einem unerheblichen Teil in der Mietfläche enthalten ist, so kann der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt keine Minderung der Mietfläche geltend machen. Auch dann nicht, wenn der Mieter meint, die Wohnfläche sei somit mehr als 10 % unterschritten. weiter…

Wir hatten vor einigen Tagen einen Artikel zum Thema „Aufmass und Wohnflächenberechung nach Wohnflächenverordnung“ veröffentlicht.
Nun ist uns eine Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs auf den Tisch „geflattert“. Die Überschrift dieser Pressemitteilung lautete :

„Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart“

Da wurden wir hellhörig und wir haben uns die Presseinformation sofort im Wortlaut näher angeschaut. Zusammenfassend kann man daraus folgendes resümieren :

Im Zuge einer Mieterhöhnung ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße massgebend bei der Berechnung der Höhe des Mietzinses und nicht die tatsächliche Wohnungsgröße.

Dieses hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06 entschieden.

Diese Regelung gilt, solange die Abweichung der Wohnfläche nicht größer als zehn Prozent beträgt.

Im dem vorliegenden Fall aus Berlin war die Gesamtwohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 qm angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche aber 131,80 qm. Das sind 10 qm mehr Wohnfläche. In einem Schreiben verlangte der Vermieter – auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße – die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Die Mieterin lehnte diese Erhöhnung aber ab.

Dagegen klagte der Vermieter und bekam in der Entscheidung vom Amtsgericht und auch in der des Landgerichts Berlin recht zugesprochen.
Die Mieterin ging in Revision und der BGH wies die Klage des Vermieters in letzter Instanz ab siehe (BGH v. 23.05.2007, Az.: VIII ZR 138/06).

Zitat BGH : Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 – VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115), und Gleiches gilt auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.

Weitere Informationen zu diesem Urteil finden Sie hier und zu anderen Urteilen die dieses Thema betreffen hier.

Textzitate: Bundesgerichtshof www.juris.bundesgerichtshof.de

P.S. dies stellt keine Rechtsberatung da. Sollten Sie diese wünschen, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt

durch Hinweis www.aufmassprofis.de